Segundo o artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, o imposto sobre transmissão de bens imóveis é de competência municipal. Assim, o ITBI é definido como um imposto, por ato oneroso “inter vivos”, sobre bens imóveis. Ou seja, ele ocorre por meio de transferência ou doação em vida desses bens, não incidindo sobre a sucessão.
Em Belo Horizonte, o ITBI foi instituído pela Lei Municipal nº 5.492/1988. Para saber como é feita a cobrança desse imposto na sua cidade, consulte a sua legislação municipal. Caso tenha alguma dificuldade de acesso a esses instrumentos legais, informe-se junto ao cartório de registro de imóveis da sua cidade.
ITBI: quando a cobrança deve ser feita?
Mas fique atento! Segundo a lei, o fato gerador do ITBI é a transmissão de bens imóveis de uma pessoa para outra. Assim, essa transferência só ocorre a partir do seu registro em cartório. Ou seja, sem registro, não há transferência. Logo, sem transferência, não pode haver a cobrança do imposto sobre transmissão de bens imóveis.
Esse raciocínio é respaldado pelo artigo 1.227 do Código Civil que diz que “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos”. Como a transmissão de propriedade é um conceito do direito civil, a legislação tributária não pode alterar a sua definição.
O artigo 1245, ainda do Código Civil, deixa esse assunto ainda mais evidenciado. Em seu parágrafo primeiro diz que enquanto não houver o registro, o alienante continua como dono do imóvel. Dessa forma, não há fator gerador para o imposto.
Como o ITBI tem sido cobrado, na prática?
Contudo, o que se tem notícias é que a cobrança do ITBI tem sido feita anteriormente ao momento do registro. Muitos municípios têm antecipado essa cobrança alterando o fato gerador do imposto. Mas saiba que essa exigência de quitação do imposto, antes da lavratura da escritura é ilegal e pode ser combatida.
Por esse ser um flagrante inconstitucional, é possível impedir a cobrança do ITBI através de uma medida judicial. Essa medida permitirá que a escritura do imóvel seja lavrada, deixando o pagamento do ITBI para o momento do registro. E sobre esse pagamento, não poderá haver incidência de juros, multa ou qualquer outro acréscimo.
Além disso, a cobrança antecipada do imposto sobre transmissão de bens imóveis pode causar situações desnecessárias. O comprometimento do fluxo de caixa, é uma delas, pois o indivíduo responsável por sua quitação acaba por dispor desse valor antecipadamente e, muitas vezes não está preparado para isso.
Portanto, ao adquirir um imóvel, além de se respaldar legalmente quanto à transmissão desse bem, é importante atentar para todos os custos envolvidos ao longo desse processo, a fim de se preparar para a quitação de todos eles e não ser pego de surpresa. Mas isso é assunto para um próximo post… Fique atento às redes do Grupo Elevar e confira mais conteúdos relevantes sobre o universo imobiliário.
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